STAMFORD – Aún está por llegar un estudio completo de viviendas asequibles en Stamford, pero los primeros hallazgos presentados a las juntas de zonificación y planificación de la Ciudad proporcionaron una idea de cómo los funcionarios del municipio podrían abordar la crítica escasez local.
Anunciado por primera vez hace dos años, el estudio completo de viviendas asequibles ayudará a los funcionarios de Stamford a establecer prioridades y asegurarse de que los residentes nuevos y viejos puedan pagar un lugar al que llamar hogar, como lo exige la ley estatal.
Cada pueblo y ciudad de Connecticut debe adoptar un plan de vivienda asequible para julio que especifique cómo aumentará el número de unidades de vivienda asequible dentro de sus fronteras.
La semana pasada, los consultores presentaron a los funcionarios de uso de la tierra de la Ciudad una versión preliminar del estudio de Stamford, que examina la condición de las viviendas a nivel local junto con lo que la ciudad debe hacer para combatir el aumento de los costos.
Aunque los consultores de la firma HR&A Advisors, con sede en Nueva York, presentaron solo un borrador de hallazgos, aquí hay tres hallazgos clave del informe inicial, que se presentó antes del Día de Acción de Gracias.
Los inquilinos y los propietarios se sienten presionados
En una encuesta que se completó como parte del estudio, los residentes de múltiples grupos demográficos enfatizaron lo que los residentes y los funcionarios de la Ciudad ya saben: proporcionar un lugar para vivir en Stamford es difícil.
De los 115 inquilinos que respondieron directamente a la encuesta, el 50 por ciento “no podía pagar una casa o apartamento en el vecindario en el que querían vivir”.
Entre los encuestados de habla hispana, el 33 por ciento “escribió comentarios sobre los altos costos de alquiler en Stamford”.
Los propietarios de viviendas también expresaron su preocupación por la asequibilidad, aunque los datos del censo muestran que la riqueza media entre los propietarios de viviendas a nivel nacional es casi 89 veces mayor que la de los inquilinos.
Los resultados indicaron que el 37 por ciento de los propietarios de viviendas que respondieron “en algún momento han tenido dificultades para pagar las reparaciones de su casa” y “el 20 por ciento ha tenido dificultades para pagar su hipoteca”.
El programa de ingresos moderados funciona
Los legisladores han promocionado el programa de apartamentos asequibles de Stamford, también conocido como Below Market Rate Program, o BMR, como una historia de éxito para la región.
Con el desarrollo sustancial a precio de mercado creado en Stamford durante la última década, también ha construido la mayoría de las unidades de vivienda asequibles reguladas de la región.
Según sus regulaciones, dependiendo de la zonificación de un vecindario, la Ciudad puede exigir que un desarrollador designe entre el 10 y el 12 por ciento de sus nuevas unidades como viviendas asequibles. Además, algunas renovaciones importantes también están sujetas al requisito de BMR, señaló el director de la Oficina de Uso de la Tierra, Ralph Blessing, durante la presentación.
El estudio estuvo de acuerdo con lo que han promocionado los funcionarios de Stamford, pero también reconoció que el programa ha aumentado solo una parte específica de la población de Stamford y necesitaría cambios para tener éxito en general.
El programa BMR ayuda principalmente a los residentes en una categoría de ingresos: familias que ganan aproximadamente la mitad del ingreso medio regional. (El ingreso medio del área es de 151 mil 800 dólares, frente a 143 mil 400 en 2020).
Los datos del censo respaldan eso, según el estudio. La cantidad de hogares que ganan entre 35 mil y y 49 mil 999 dólares creció levemente en Stamford de 2010 a 2019, mientras que otras categorías de ingresos bajos y moderados se redujeron, según muestran los datos.
Se necesita una actualización para prosperar
Pero tener éxito no significa perfecto, también dijeron los funcionarios.
El estudio también destaca que las dificultades administrativas y la escasez de personal obstaculizan el programa.
Como parte del programa BMR, cada edificio con unidades asequibles administra su propia lista de espera y programas.
Christiana Whitcomb, consultora de HR&A Advisors, agregó que la naturaleza autónoma del programa ha “dificultado informar sobre el programa anualmente en términos de la cantidad de unidades que se están entregando”.
Las listas de espera individuales también dificultan a los inquilinos la solicitud y el seguimiento de las unidades de BMR.
Los consultores recomendaron que la Ciudad consolide las responsabilidades de gestión de todas sus iniciativas de vivienda, como el Affordable Housing Trust Fund, el programa BMR y los programas de desarrollo comunitario de viviendas.
Whitcomb y Phillip Kash, consultor de HR&A Advisors, también dijeron que la Ciudad necesita monitorear sus pagos en lugar de honorarios, que los desarrolladores pueden pagar al Affordable Housing Trust Fund en lugar de construir unidades en el sitio.
Si bien algunos defensores de la vivienda y expertos en uso del suelo dicen que los pagos en lugar de honorarios son una mejor manera de financiar viviendas asequibles, los consultores enfatizaron que los funcionarios del uso del suelo deberían tomar una decisión política más clara sobre las prioridades de vivienda asequible.
Ajustar la tarifa podría equilibrar el compromiso para los desarrolladores o inclinar la balanza de una forma u otra.
